Les avantages du recours au viager immobilier pour les seniors

Le viager est un type de transaction immobilière dans lequel un acheteur (débirentier), devient propriétaire d’une maison ou d’un appartement en contrepartie du paiement d’un capital (le bouquet) et d’une rente versée au vendeur (crédirentier) jusqu’au décès de ce dernier. Le bouquet, versé le jour de la vente, est facultatif. Son montant est librement fixé mais il représente souvent 30 % de la valeur totale du bien.

De son côté, la rente viagère est versée mensuellement, trimestriellement ou annuellement. Son montant varie selon plusieurs critères : l’âge et l’espérance de vie du vendeur, la valeur du bien et des loyers que le vendeur pourrait percevoir si le logement était loué, le type de viager et le montant de l’éventuel bouquet. Pour qu’une vente en viager soit possible, le décès du vendeur doit être imprévisible. Cela signifie que l’acheteur ne doit donc pas avoir eu connaissance d'une maladie dont était atteint le vendeur. Si ce dernier décède dans les 20 jours suivant la vente, la loi considère qu’il était prévisible et la vente est annulée.

Nous pouvons distinguer deux types de vente en viager : le viager libre et le viager occupé. Dans le cadre du viager libre, l’acheteur peut disposer librement du logement pour l’occuper ou le louer dès la signature de la vente. En revanche, avec un viager occupé, le vendeur conserve l'usufruit ou un droit d'usage. L'usufruit lui permet de continuer à vivre dans le bien ou le louer (et percevoir les loyers) tandis que le droit d'usage lui permet de vivre dans le bien mais pas de le louer. En d’autres termes, le viager occupé offre au vendeur la possibilité de vivre dans son logement jusqu’à la fin de sa vie, tout en bénéficiant d’un bouquet le jour de la vente, ainsi que d’une rente mensuelle, trimestrielle ou annuelle jusqu’à son décès. De plus, le vendeur n'a plus à s’acquitter de la taxe foncière.

Le viager occupé permet donc au vendeur de bénéficier d’un complément de revenus non négligeable et de préserver son pouvoir d’achat. Les parties peuvent insérer dans l'acte de vente une clause d'indexation permettant la révision automatique du montant de la rente suivant un indice publié par l'Insee. Le viager protège également le conjoint survivant. En effet, la rente viagère est réversible ou réductible. Une rente réversible est intégralement reversée au survivant en cas de décès de l’un des bénéficiaires. Une rente réductible est réduite proportionnellement suite au décès d’un bénéficiaire.

Le viager immobilier est également avantageux au niveau fiscal. En effet, si elle est soumise à l’impôt sur le revenu, la rente viagère bénéficie d’un abattement dont le montant varie en fonction de l’âge du vendeur lors du premier versement de la rente. En d’autres termes, seule une fraction de la rente viagère est imposée. Ainsi, 70 % de la rente est imposée si le vendeur est âgé de moins de 50 ans au moment du versement de la première rente, 50 % s’il le vendeur a entre 50 et 59 ans, 40 % s’il a entre 60 et 69 ans… et 30 % si le premier versement a lieu alors que le vendeur est âgé de plus de 69 ans.

Ajoutons à cela que le bouquet potentiellement versé par l’acquéreur est totalement exonéré d’impôt. Par ailleurs, si la rente viagère est consentie au profit d'un couple, avec réversibilité au survivant, l'administration fiscale prend en compte l'âge du premier bénéficiaire. Le montant brut des rentes viagères doit être indiqué par le vendeur dans sa déclaration de revenus.