Conseils et astuces pour dénicher un bien immobilier décoté

Dans un marché immobilier qui tourne au ralenti, avec un fléchissement des prix à la baisse et un volume de transactions en chute libre, la main est plus que jamais du côté des acheteurs, même si les obstacles pour accéder à la propriété font de leur parcours résidentiel un chemin semé d’embûches. Pour autant, qui veut peut, et le bon moment pour acheter reste toujours celui où ce projet de vie prend forme et demande à se concrétiser, à condition de bien connaître quelques ficelles pour dénicher « l’affaire du siècle », sans que son financement ne constitue un frein majeur.

Alors que le coût de la pierre a connu des envolées spectaculaires ces dernières années un peu partout sur le territoire, les prix ont commencé à marquer le pas depuis l’an dernier. Même si la baisse reste ténue, la tendance se poursuit, tandis que de plus en plus d’opportunités apparaissent. Pour ceux qui ont la possibilité de patienter quelques mois pour franchir le pas de la propriété d’ici la fin de l’année, les perspectives s’affichent en faveur d’une correction renforcée des prix de l’immobilier et d’une nouvelle baisse des taux d’emprunt, tous facteurs en faveur d'un pouvoir d'achat immobilier renforcé. Pour les plus pressés, les astuces ne manquent pas pour dénicher illico des biens faisant l’objet de décotes intéressantes...

Avec l’entrée en vigueur progressive de la loi Climat et résilience du 22 août 2021, qui interdit la mise en location des passoires thermiques affichant un DPE G+ (puis G et F à compter respectivement du 1^er janvier 2025 et 2028), la mise en vente des logements les plus énergivores a littéralement explosé ces dernières années. Une déferlante synonyme de prix fortement revus à la baisse et de négociations féroces, d’autant qu’une étude publiée le 27 mars dernier par SeLoger révèle que l’appel d’air tant escompté n’a pas eu lieu. Pire, le volume des mises en vente des passoires a même reculé de 12 % depuis début 2023, tandis que leurs prix au m² affichent une décote moyenne de 458 € pour un bien étiqueté G par rapport à un logement équivalent classé D au DPE.

Un rabais qui peut donc dépasser les 15 % pour les biens les plus énergivores. Se porter acquéreur d’une passoire thermique va de pair avec travaux, pour ceux qui visent un meilleur confort énergétique ensuite. Cependant, la dégringolade des prix est devenue telle que les économies réalisées à l’achat concèdent désormais non seulement de rendre solvable son projet de rénovation, mais aussi de parier sur une belle plus-value, à terme.

Si, dans le contexte actuel, seuls les biens rénovés ou en parfait état continuent de se vendre assez rapidement, les derniers de la classe ont tendance à rester sur le marché de longs mois durant. La bonne nouvelle est là : peu ou pas de visites, pas d’offres d’achat, et donc davantage d’opportunités de négocier. Rez-de-chaussée ou étage élevé sans ascenseur, mauvaise exposition, pièces sombres, agencement étriqué, logements sans charme, voire « kitschs », et restés dans leur jus... Autant de leviers de négociation qui permettent de viser une baisse intéressante du prix du bien, avec des décotes allant généralement de 5 à plus de 20 %, selon la nature du ou des défauts constatés (et les qualités de négociateur de votre agent immobilier !).

La liste des « défauts » étant généralement à l’opposé des critères les plus recherchés par les acheteurs, comme la luminosité, la sensation d’espace ou encore l’état général du bien, il n’est pas interdit de se projeter pour voir dans chaque « défaut » une opportunité de personnalisation (souvent à moindre coût, quand on est bricoleur !) : rafraîchir une salle de bains ou une cuisine pas tiptop, en passant par du home staging, remettre un bon coup de peinture claire et opter pour la pose de fenêtres de toit pour métamorphoser des pièces sombres en espaces lumineux, agréables, et où il fait bon vivre...

Autre catégorie à guetter de près, dans la même lignée que les biens avec défaut : les logements qui n’ont pas trouvé preneurs, et dont les annonces – souvent multiples, car proposées par plusieurs agences immobilières au fil du temps – stagnent en ligne depuis plus de trois mois. C’est souvent là le signe d’un bien, dont l’estimation est au-dessus des prix pratiqués sur le marché et qui prend place dans un secteur moins actif qu’autrefois ou, on y revient, qui présente des défauts. Perçus comme des repoussoirs par une grande majorité de candidats à l’achat, qui craignent le plus souvent un vice caché ou un inconvénient de taille non mentionné dans l’annonce, ces biens ne présentent pourtant le plus souvent qu’une ombre au tableau : un prix surévalué.

Reste que si l’annonce est là depuis un certain temps et que le bien ne reçoit plus de visites, le vendeur réfractaire à toute négociation au moment de la mise en vente sera davantage enclin à revoir ses exigences à la baisse pourvu qu'il puisse enfin céder son bien. Partant de là, il n’est pas rare de disposer d’une belle marge de manœuvre pour ouvrir le bal des négociations et viser un rabais compris entre 5 et 15 %, selon l’état du bien et les contraintes et délais qui pèsent sur le vendeur par rapport à ses projets. À ce titre, les « ventes contraintes » (liées à des séparations, divorces, mutations, etc.) peuvent aussi faire le nid de belles affaires, même si les biens correspondants s’affichent généralement au prix du marché pour accélérer la transaction.