Quels sont les risques liés à l'investissement immobilier en montagne ?

Si la montagne est toujours un choix de prédilection pour les investisseurs, ce type d’investissements n’est pas sans risques alors que le réchauffement climatique menace l’activité de certaines stations de sports d’hiver. C’est plus particulièrement le cas des stations situées à basse (moins de 1 500 mètres) et moyenne altitude (entre 1 500 et 2 000 mètres), où l’enneigement est de plus en plus imprévisible en raison de la montée des températures.

Concrètement, pendant les hivers plus doux que la normale, les précipitations pluvieuses remplacent les chutes de neige, altérant la qualité des pistes de ski, « maintenues en vie » seulement grâce à l’enneigement artificiel, coûteux et énergivore. Dans ce contexte, il est logique de se demander si cela vaut encore le coup d’investir à la montagne.

La réponse est oui, à condition de choisir une station de haute altitude (plus de 2 000 mètres), où l’enneigement naturel reste important (Val Thorens, Tignes, Val d’Isère, etc.) tout au long de l’hiver et disposant de bonnes infrastructures, ou bien dans une station de basse ou moyenne altitude proposant de nombreuses activités touristiques autres que le ski (VTT, randonnées, spas, thalasso, shopping, cinéma, etc.), et ce en toutes saisons.

À défaut de pouvoir garantir de la neige au skieurs invétérés, elles peuvent attirer des vacanciers aux profils divers tout au long de l’année, sécurisant ainsi votre investissement locatif et la valeur de votre patrimoine immobilier.

Selon une étude menée par Heero, environ 50 % des logements situés dans les stations de sports d’hiver sont des passoires énergétiques, contre une moyenne nationale de 16,9 %. Dans certaines stations, la part de logements classés F ou G atteint même 90 %. Et cela n’est pas sans conséquence pour les investisseurs. En effet, d’ici 2028, ces logements ne pourront plus être loués, que ce soit à l’année ou en saisonnier. Dès le 1^er janvier 2025, tous les logements classés G au DPE (diagnostic de performance énergétique), seront exclus du marché locatif, suivis par les habitations notées F en 2028. En 2034, ce sera même au tour des biens classés E. Par ailleurs, les logements les moins bien notés au DPE subissent une décote.

Selon une étude SeLoger-Opinionway, le prix des passoires thermiques est en moyenne 3,9 % moins élevé que ceux des autres logements. Les passoires sont également davantage négociées (5,6 % en moyenne) que les biens mieux notés (3,7 %). Dans ce contexte, il est indispensable d’engager des travaux de rénovation énergétique. Or, si les propriétaires-bailleurs de biens loués à l’année peuvent bénéficier de MaPrimeRénov’, ce n’est pas le cas des propriétaires de meublés touristiques, qui ont seulement accès aux primes CEE et aux aides de certaines collectivités locales.

Pour pérenniser votre investissement saisonnier dans une station de ski sans vous ruiner, mieux vaut donc vous concentrer sur les postes de travaux les plus efficaces (isolation, changement de système de chauffage, etc.), en vous faisant accompagner par des professionnels RGE.

Si malgré les risques liés au réchauffement climatique et aux performances énergétiques des biens, vous souhaitez tout de même investir à la montagne, il faudra bien choisir la façon dont vous allez gérer votre bien, en particulier si vous votre résidence principale est éloignée des stations de ski.

Rédaction de l’annonce, ménage, entretien… Si vous ne pensez pas pouvoir vous occuper vous-même de la gestion locative chronophage, vous pouvez la déléguer à un professionnel spécialisé (agence, conciergerie…). Vous pouvez opter pour la délégation partielle, qui consiste à confier seulement une partie des tâches au professionnel (réservation, état des lieux…), ou la délégation intégrale. Dans ce cas de figure, le professionnel gérera intégralement votre investissement, sans que vous ayez à vous déplacer. Grâce à l’expertise juridique du professionnel, votre investissement sera sécurisé.

Le professionnel pourra également adapter sa stratégie commerciale pour attirer des locataires tout au long de l’année et éviter la vacance locative, même en basse saison. En effet, pour que votre investissement soit rentable, votre logement ne doit pas être seulement occupé pendant la saison des sports d’hiver. D’après une étude de l’ANMSM (Association nationale des maires de stations de montagne), la période estivale présente un taux d’occupation moyen de plus de 60 % dans les stations. Il est donc important de ne pas rater le coche.