Qui paie la taxe foncière dans un viager occupé ?

Bien que très connu de nom, le viager est un type de transaction, dont les spécificités restent floues pour de nombreux Français. Pire, il est noyé sous la croyance d’idées reçues persistantes. L’heure est donc venue de rétablir la vérité sur le viager, système consistant à vendre un bien immobilier à un tiers, en échange du versement d'une rente viagère périodique pouvant être mensuelle, trimestrielle ou annuelle, et ce, jusqu’à son décès. Cette rente s'accompagne généralement d'un bouquet, une somme d'argent versée comptant au moment de la signature de l'acte de vente. Si bouquet il y a, son montant représente entre 20 et 30 % de la valeur totale du bien. Dans le cadre du viager, l’acquéreur est appelé « débirentier » tandis que le vendeur est appelé « crédirentier  ».

Nous pouvons distinguer deux types de viager : le viager libre et le viager occupé. Dans le cadre du viager libre, le crédirentier libère le bien immédiatement après la vente, permettant au débirentier de l'occuper ou de le louer dès la signature de l'acte de vente. Dans le cadre du viager occupé, le crédirentier conserve un droit d'usage et d'habitation (DUH) ou l'usufruit, ce qui lui permet de continuer à vivre dans le bien jusqu'à son décès ou jusqu'à ce qu'il décide de partir.

Dans le cadre d’un viager occupé avec usufruit, en l'absence de précision dans le contrat de vente, la taxe foncière fait partie des frais à la charge du vendeur, ou crédirentier. C’est également le cas des frais liés aux réparations et à l’entretien courant du logement, des factures d'énergie et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). En revanche, les grosses réparations (murs, couverture…) nécessaires dans le logement sont prises en charge par l’acheteur. Si le logement est situé en copropriété, les charges de copropriété sont généralement partagées entre le vendeur et l'acheteur. Dans la plupart des cas, le vendeur paie les charges courantes, tandis que l'acheteur paie les gros travaux et les dépenses exceptionnelles.

Dans le cadre d’un viager occupé avec droit d’usage, la taxe foncière, la TEOM, les charges de copropriété, et les travaux d’entretien et de rénovation sont à la charge de l’acheteur. Le vendeur continue de payer les factures d’énergie et doit verser des charges locatives.

S’il s’agit d’un viager libre, la taxe foncière est payée par l’acheteur, dans la mesure où il devient immédiatement propriétaire et occupant du bien. Il doit également régler l’ensemble des charges, l’entretien courant et les réparations.

S’il est librement fixé par les parties, le montant du bouquet ne doit pas être choisi à la légère. L’acheteur doit bien prendre en compte l’âge du vendeur, et donc son espérance de vie, ainsi que le dynamisme du marché immobilier local. Une mauvaise évaluation du bouquet peut rendre l'opération financièrement défavorable pour l'acheteur. En outre, sachant que la majorité des travaux sont à la charge de l’acheteur, quel que soit le type de viager, il est impératif de bien estimer l’état général du bien immobilier avant de concrétiser son achat pour ne pas compromettre la viabilité financière de l’opération. C’est également le cas de la taxe foncière, à la charge de l’acheteur dans le cadre d’un viager libre ou d’un viager occupé avec droit d’usage.

Pour éviter les litiges entre le vendeur – ou ses héritiers – et l’acheteur, il est conseillé de faire appel à un notaire pour rédiger l'acte de vente et s’assurer que toutes les clauses sont bien définies. La clause résolutoire permet notamment au vendeur d’être protégé en cas de non-paiement de la rente viagère. De son côté, la clause de rachat protège l’acheteur qui se libère de l’obligation de verser la rente. Attention aussi à la clause de révision des rentes, qui précise la manière dont les rentes seront révisées.