Comment accueillir des locataires étudiants chez soi suite au départ de ses enfants ?

C’est l’été et la rentrée scolaire arrive à grands pas ! Les étudiants en quête d’une chambre privée pour la rentrée sont nombreux et constituent un public de choix pour les propriétaires, qui ont l’assurance de louer facilement, sans compter la possibilité de profiter de compléments de revenus, de garanties et d'autres cautionnement encadrés par la loi... Très alléchant ! Mais avant de franchir le pas, il convient de vérifier quelles sont les règles à respecter lorsque vous décidez de louer une partie de votre résidence principale à un étudiant :  

• La chambre louée entre dans le cadre de la location meublée, elle doit proposer une surface minimale de 9 mètres carrés (en loi Carrez), une hauteur de 2,20 mètres et comporter une ouverture vers l’extérieur.
• Elle doit disposer du mobilier et des équipements indispensables pour le confort de l’occupant et répondre à des critères de décence (confort général – eau, électricité, sanitaires, chauffage... –, sécurité, performance énergétique...).
• L’étudiant doit avoir libre accès à d’autres parties du logement, notamment la salle de bain, les toilettes et la cuisine ou à des équipements de base pour cuisiner.
• La chambre louée doit constituer la résidence principale de l’étudiant locataire pendant son année scolaire.
• Le bail d’habitation en meublé doit être conforme à la loi Alur et Élan et établi au nom de l’étudiant, même si ce sont les parents qui paient le loyer.

Certes, les étudiants ne disposent pas (ou peu) de ressources, ce qui fait craindre à certains propriétaires des défaillances de paiement. Pourtant, les garanties couvrant le paiement des loyers sont nombreuses pour ce public, qui dispose généralement de garants et de cautions « solides » – le plus souvent les parents – et qui, grâce au statut d’étudiant, bénéficie de diverses aides financières d’État :

• Visa pour le logement et l’emploi ou Visale.
• Aides spécifiques d’’État comme l’APL ou l’ALS.
• Loca-Pass.
• Bourse d’État, etc.

Loger un étudiant chez soi implique de louer en meublé. Trois contrats de baux spécifiques aux étudiants sont prévus en plus de la location meublée classique :

• La location meublée avec un bail dit « étudiant », d’une durée de 9 mois sans reconduction tacite.
• Le bail mobilité, pour des locations de courte durée comprises entre 1 et 10 mois.
• Le contrat de cohabitation intergénérationnelle.

Comme son nom l’indique, le bail étudiant ne peut bénéficier qu’aux étudiants et a été conçu pour s’adapter aux contraintes du calendrier universitaire. Créé par la loi du 6 juillet 1989 , il est réglementé par la loi Alur depuis 2014. Similaire au bail meublé classique, il en diffèrent à deux exceptions près : la durée de bail fixée à 9 mois et sa reconduction n’est pas tacite. Dit autrement :

• Si l’étudiant ne souhaite pas prolonger sa location au-delà de la date d’échéance prévue, il n’est pas tenu d'adresser un préavis, la résiliation du bail est automatique.
• S’il souhaite regagner sa chambre l’année suivante, il devra signer un nouveau bail avec votre accord.
• Pour l’étudiant désireux de garder sa chambre pour toute la durée de son parcours universitaire, rien ne vous empêche de lui proposer un bail meublé classique, renouvelable par tacite reconduction à chaque date anniversaire.

Instauré en 2018 par la loi Elan en vue de faciliter l’accès à la location aux publics en situation de mobilité, dont les étudiants, le bail mobilité donne la possibilité au bailleur de louer son logement pour une période allant de 1 à 10 mois à diverses catégories de locataires : étudiants du supérieur, personnes en situation de formation professionnelle, stage, apprentissage, service civique... Temporaire, le bail mobilité ne peut être ni reconduit ni renouvelé, sauf si sa durée initiale est inférieure à 10 mois, ce qui permet de reporter la fin de bail par avenant.

Si vous avez de 60 ans ou plus et que vous souhaitez accueillir un étudiant chez vous pour rompre la solitude et vous faire épauler dans certaines tâches du quotidien, la location intergénérationnelle est faite pour vous ! Encadré par la loi Elan, ce type de cohabitation ne relève pas du bail locatif habituel, mais d’une convention solidaire spécifique entre le senior et l’étudiant (qui doit avoir moins de 30 ans), c’est pourquoi il n’est pas vraiment question de loyer mais plutôt d’échange de bons procédés.

Ce contrat permet de bénéficier de la présence bienveillante d’un étudiant chez soi en contrepartie de temps de présence fixés à l’avance – comme le partage de certains repas –, et de divers services, comme les courses, un peu de ménage, etc. Si la durée d’une cohabitation intergénérationnelle est modulable, le contrat doit se conformer à certaines conditions et mentionner divers points :

• Être propriétaire ou locataire d’un logement.
• Fixer la durée de la cohabitation, modulable à l’envi.
• Indiquer la chambre ou les espaces privatifs réservés à l’étudiant, qui pourra également jouir des parties communes.
• Déterminer les services et temps de présence, si possible à heures fixes.
• Indiquer, s’il y a lieu, le montant de la contribution financière demandée.

Lorsque vous louez un espace meublé chez vous à un étudiant, vous devez déclarer les revenus nets générés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce qui est d'ailleurs valable pour toute location meublée.

À partir de là, deux statuts fiscaux coexistent selon le montant de la recette annuelle des loyers perçus :

• Le statut LMNP ou loueur meublé non professionnel si elle ne dépasse pas le seuil de 23 000 €/an et qu’elle constitue moins de 50 % des revenus du foyer fiscal.
• Le statut de loueur meublé professionnel (LMP) – sous conditions – pour toute recette supérieure à ce montant.

Sauf exceptions, les particuliers qui louent une partie de leur domicile à un étudiant sont assujettis au LMNP et au régime fiscal micro-BIC, qui s’applique automatiquement si les recettes annuelles en location meublée habituelle sont inférieures au seuil de 77 700 € en 2023. Avantage non négligeable : avec le micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers déclarés, ce qui permet de baisser sensiblement votre niveau d’imposition.