Vendre sa maison : guide pratique étape par étape

Vendre sa maison : les étapes clés pour vendre vite

La vente d'une maison repose sur une succession d'étapes clés, que le vendeur doit savoir appréhender pour ne pas être pris au dépourvu. Estimation du bien immobilier, mise en vente, visites, négociation, promesse de vente... toutes les choses à savoir avant de vendre sa maison :

• Vendez seul ou passez par une agence.
• Réalisez un descriptif précis de votre bien.
• Fixez le juste prix de votre maison.
• Préparez votre logement pour la vente.
• Rassembler les documents pour vendre sa maison.
• Négociez et finalisez la vente

Vendre sa maison : avec ou sans agence ?

Avant de mettre en vente votre maison, vous devez déterminer si vous souhaitez faire appel à un professionnel de l’immobilier ou vendre sa maison sans agence. Si vendre sa maison entre particuliers permet d'éviter les frais d'agence, il faut garder à l’esprit qu’une vente immobilière nécessite du temps, de la motivation et de solides connaissances en législation et en négociation.

Alors, comment vendre sa maison rapidement ? Il peut être judicieux de faire appel à une agence immobilière. En passant par une agence, vous bénéficierez de l’expertise d’un professionnel qui maîtrise le marché et tout le processus de vente immobilière. Cela vous permet de réduire le délai de vente de votre maison.

Mandat simple ou exclusif 

Par ailleurs, vous aurez le choix entre un mandat exclusif et un mandat simple. Le mandat simple vous permet de confier la vente à plusieurs agences, tandis que le mandat exclusif réserve la vente à une seule agence, permettant de bénéficier d'une visibilité accrue, l'engagement du professionnel étant plus important que dans le cadre d'un mandat simple. Quel que soit le mandat choisi, il est généralement signé pour une durée de 3 mois.

Annonce immobilière : photos, DPE, diffusion

Avant de rédiger votre annonce immobilière, il est recommandé de retrouver le titre de propriété signé lors de l'acquisition de votre maison. Ce document, exigé par le notaire, contient des informations précieuses comme la surface, le nombre de pièces, et d'autres caractéristiques du bien. Ces détails vous aideront à rédiger une annonce claire et précise, mettant en avant les atouts de votre maison pour attirer les acheteurs potentiels.

Bien que l'indication de la surface habitable ne soit pas obligatoire, il est fortement conseillé de la mentionner dans l’annonce pour plus de transparence. En général, on indique la surface utile, qui prend en compte le nombre de pièces, les étages, le sous-sol, la cave, etc. La localisation du bien est également un critère essentiel à mentionner. La localisation du bien est également un critère essentiel à mentionner. Mettez en avant les points d’intérêt à proximité, comme les commerces, les écoles ou les transports en commun.

Mentions obligatoires

Le DPE doit également apparaître clairement dans l’annonce, ainsi que la consommation énergétique annuelle estimée. Si le bien est classé F ou G, l’annonce doit indiquer la mention « passoire thermique ». Pour en savoir plus, suivez notre guide sur les diagnostics.

Estimer le bon prix pour vendre sa maison

Fixer le prix de vente de sa maison est une étape cruciale. Un prix trop élevé peut dissuader les acheteurs potentiels, tandis qu'un prix trop bas pourrait sous-évaluer votre bien.

Méthodes d'estimation

Pour fixer le prix juste, il est recommandé de faire appel à un professionnel de l’immobilier, qu'il s'agisse d'un agent, d'un expert ou d'un notaire. Celui-ci pourra estimer la valeur de votre maison en fonction du marché immobilier local, prenant en compte des critères comme la situation géographique, l’agencement, l’année de construction, etc. En parallèle, vous pouvez utiliser un outil d’estimation en ligne, comme celui du groupe SeLoger.

Prix net vendeur et marge de négociation

À noter que le prix affiché dans l’annonce peut être légèrement supérieur à l'estimation, laissant une marge de négociation à l'acheteur. Si la maison ne trouve pas preneur rapidement, les acquéreurs seront tentés d'ajuster le prix. Faites également attention à la mention indiquée à côté du prix : prix net vendeur ou FAI (Frais d'Agence Inclus). Les frais de notaire sont eux toujours à la charge de l'acheteur.

Home staging, photos... préparez votre maison pour les visites

Le jour de leur visite, les potentiels acquéreurs du bien immobilier doivent pouvoir se projeter dans celui-ci. Il est donc indispensable de valoriser le logement et d’insister sur ses points forts pour réussir la vente. Pour cela, réaliser de gros travaux n'est pas forcément une bonne solution, car ils seront difficilement absorbés dans le prix de vente. Par contre, quelques aménagements de « home staging » peuvent être utiles pour provoquer un coup de coeur. Il s’agit avant tout de remettre la maison en bon état et au goût du jour avant les visites. Cela consiste notamment à ranger et nettoyer le logement pour le rendre plus spacieux, à le dépersonnaliser au maximum pour que les acheteurs potentiels puissent se projeter plus facilement, ou encore à repeindre les murs tâchés, à réparer les prises défectueuses, une armoire bancale, etc. A noter que ces prestations sont souvent proposées par les agences immobilières.

Documents à présenter

Avant de recevoir les visiteurs, il est indispensable de préparer les documents pour vendre sa maison, notamment le DPE. Ce dernier doit apparaître dans l'annonce et doit pouvoir être présenté aux acquéreurs potentiels pendant la visite. Être en mesure de présenter les autres diagnostics techniques, le titre de propriété et les PV d'AG permet également de rassurer les acheteurs et de déclencher plus rapidement une offre d'achat.

Sécuriser la visite

En cas de vente entre particuliers, il est conseillé de prendre des mesures pour sécuriser les visites. En amont, vérifiez l'identité du visiteur et rangez les objets de valeur sous clé. Attention également aux horaires et privilégiez les visites en journée. Pendant la visite, accompagnez toujours les acheteurs potentiels dans toutes les pièces et ne les laissez jamais sans surveillance. Gardez votre téléphone à portée de main. Pour une traçabilité dissuasive, vous pouvez faire signer un bon de visite. 

Les diagnostics obligatoires pour une maison en 2025

• Diagnostic de performance énergétique (DPE).
• Audit énergétique si DPE E, F ou G.
• Constat de risque d'exposition au plomb (Crep) si la maison a été construite avant le 1er janvier 1949.
• Diagnostic amiante si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
• Diagnostic électricité si l'installation a plus de 15 ans.
• Diagnostic gaz si l'installation a plus de 15 ans.
• Diagnostic assainissement si la maison est équipée d'une installation autonome ou sur certains territoires.
• Diagnostic termites si la maison est située dans une zone déclarée par un arrêté préfectoral comme étant infestée par les termites ou pouvant l'être à court terme.
• État des risques si la maison est située dans une zone ou périmètre à risques (naturels, miniers, sismiques, radon…).
• Diagnostic Bruit si la maison est située dans une zone dite d'exposition au bruit des aéroports.
• Carnet d'information du logement (CIL) si la maison a fait l'objet d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable de travaux déposé(e) à partir du 1er janvier 2023 ou si elle a fait l'objet de travaux de rénovation depuis cette date.

Offre d’achat, compromis de vente puis acte : les dernières étapes

Offre au prix, prix inférieur et contre-offre

Si votre maison plaît à un acheteur potentiel, il est temps de passer à la négociation. Bien que le vendeur ne puisse refuser de vendre au prix indiqué dans l’annonce, ce cas est plutôt rare. Souvent, l’offre d'achat sera inférieure au prix affiché, et vous devrez négocier en formulant une contre-offre. Une fois qu’une offre écrite est acceptée, vous êtes engagé à vendre à ce prix, sauf si des désaccords sur les formalités de la vente surgissent.

Conditions suspensives et preuves de financement

La vente est finalisée par la signature du compromis de vente, qui fixe l’accord du vendeur et de l’acheteur sur les termes de la vente, y compris le prix et les conditions suspensives. Pensez à demander des preuves de financement, comme l'accord de principe d'une banque. L'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis. L'étape suivante est la signature de l'acte authentique chez le notaire, qui officialise la vente.

3 erreurs à éviter quand on vent vendre sa maison rapidement

Voici trois écueils à éviter si vous ne voulez pas rater la vente de votre maison :

• Fixer un prix de vente trop élevé - Il peut être tentant de surestimer le prix de sa maison. Fixer un prix irréaliste risque toutefois de décourager les acheteurs potentiels de faire une offre d'achat et de prolonger les délais de vente. Renseignez-vous sur les prix des maisons (comparables à la vôtre) qui ont été vendues dans votre région et consultez un agent immobilier pour obtenir une estimation précise, réaliste et fiable. De cette façon, vous pourrez attirer rapidement les acheteurs.
• Négliger la présentation de la maison - La première impression compte énormément lors de la vente d'une maison. Négliger la présentation de votre maison pourrait pousser d’éventuels acheteurs à renoncer à la visiter, ou à écourter la visite. Assurez-vous aussi que votre maison est propre, bien rangée et dépersonnalisée. Mettez en valeur ses points forts et effectuez les réparations nécessaires. Une maison bien présentée aura plus de chances de créer le coup de coeur, de susciter l'intérêt des acheteurs et de se vendre rapidement.
• Sous-estimer le pouvoir des réseaux sociaux et des plateformes immobilières - Des leviers existent pour accélérer la vente, alors utilisez-les ! Il peut s’agir de photographies professionnelles, d’une description attrayante, d’une visite virtuelle voire d’une vidéo tournée chez vous. Appuyez-vous sur les réseaux sociaux, sur les sites d'annonces immobilières et des agents immobiliers pour maximiser la visibilité de votre maison.

Les questions fréquemment posées pour vendre sa maison

Quels sont les frais quand on vend une maison ?

Lors de la vente d'une maison, plusieurs frais sont à prévoir, à commencer par les frais d'agence, qui représentent généralement entre 3 et 10 % du prix de vente. Ils peuvent être à la charge du vendeur ou de l’acheteur. Il faut également prévoir les frais des diagnostics immobiliers obligatoires, qui peuvent représenter jusqu’à 1 000 euros si un audit énergétique est aussi nécessaire. Il faut également ne pas négliger les frais annexes comme les frais de mainlevée d'hypothèque et les frais de déménagement. Le vendeur ne paie pas les frais de notaire, qui sont à la charge de l'acheteur. En revanche, s'il ne s'agit pas de sa résidence principale, le vendeur est taxée sur la plus-value immobilière réalisée. 

Comment estimer le prix pour vendre sa maison ?

Fixer le prix de vente de votre maison est une étape cruciale. Un prix mal ajusté, trop haut ou trop bas, peut respectivement décourager les acheteurs ou sous-évaluer votre bien. Pour déterminer un prix juste, faites appel à un professionnel de l'immobilier (agent, expert ou notaire). Il estimera la valeur de votre maison selon le marché local, en considérant la situation géographique, l'agencement et l'année de construction. Vous pouvez également compléter cette démarche avec un outil d'estimation de sa maison en ligne. Prévoyez une légère marge de négociation dans le prix affiché. Si la vente stagne, un ajustement de prix sera toujours possible.

Peut-on vendre sa maison sans agence et comment faire ? 

Il est parfaitement possible de vendre sa maison sans agence. Si vendre sa maison entre particuliers permet d'éviter les frais d'agence, il s'agit d'une solution chronophage, qui requiert de la motivation et de bonnes connaissances pour fixer un prix compétitif, préparer un dossier complet (diagnostics, titres de propriété...), rédiger une annonce attrayante et la diffuser. Pour fixer le prix de vente de votre maison, vous pouvez utiliser un simulateur/outil d'estimation en ligne comme celui proposé par SeLoger.

Quels documents fournir pour la vente d'une maison ?

Pour vendre votre maison, il est nécessaire de constituer un dossier complet, incluant notamment le titre de propriété et tout document relatif à l'origine du bien (servitudes, permis de construire, etc.), le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT), les documents relatifs à votre identité (CNI, passeport...), les plans du bien et documents d'urbanisme ou encore les factures des travaux récents.

Est-ce qu'on paye de l'impôt sur la vente d'une maison ?

En France, la vente d'une maison peut être soumise à l'impôt sur la plus-value immobilière, c’est-à-dire sur la différence entre le prix auquel vous vendez votre maison et le prix auquel vous l’avez achetée. La plus-value est soumise à une double taxation. La première au titre de la taxe sur les plus-values immobilières et la seconde au titre des prélèvements sociaux. Le taux de taxation au titre de plus-value immobilière est de 19 % tandis que le taux d’imposition au titre des prélèvements sociaux est de 17,2 %, soit 36,2 % au total. Pour la taxation de plus-values immobilières, vous avez une réduction de 6 % par an entre la 6e et la 21e année, puis 4 % la 22e année. Pour les prélèvements sociaux, l’assiette de plus-value bénéficie d’un abattement de 1,65 % chaque année jusqu’à la 21e année, de 1,60 % pour la 22e année puis de 9 % par an de la 23e à la 30e année. Vous serez donc totalement exonéré après 30 ans de détention. En cas de vente de votre résidence principale, il existe une exonération sur la fiscalité sur la plus-value. D’autres cas d’exonérations existent.

Quels diagnostics sont obligatoires pour vendre une maison ?

Pour vendre sa maison, le propriétaire doit respecter plusieurs obligations légales. Vous devez fournir un dossier de diagnostic technique (DDT) incluant divers diagnostics obligatoires (DPE, ERP, etc.), informer l'acheteur de tout vice caché et faire réaliser un audit énergétique en plus du diagnostic de performance énergétique (DPE) pour les biens classés E, F ou G.

Combien de temps pour vendre une maison ?

En France, il faut compter environ 80 jours en moyenne pour vendre un bien immobilier. Le délai de vente peut toutefois varier selon de nombreux critères comme l'état du bien, ses performances énergétiques (DPE, audit énergétique), le niveau des taux d'emprunt, la fiabilité de l'estimation ou encore la diffusion de l'annonce.