Investir dans l'immobilier locatif pour la 1ère fois : notre guide du parfait débutant

Jeune ou moins jeune, vous avez décidé d’investir dans la pierre pour louer votre bien et de faire vos premiers pas en tant que bailleur. Avoir une vague idée de ses motivations c’est bien, les traduire en objectifs concrets, c’est mieux, car cela vous permettra de donner une première orientation à votre projet. Vous souhaitez investir pour compléter vos revenus ? Préparer votre retraite face aux incertitudes qui pèsent sur l’avenir ? Vous inscrire dans une démarche de transmission patrimoniale pour mettre les vôtres à l’abri ?

L’investissement locatif recouvre des réalités et des enjeux différents selon les objectifs à moyen et long terme de chacun? On ne ciblera donc pas forcément le même type de bien et de localisation selon la finalité qui est la sienne. À titre d’exemple, si votre principale motivation consiste à générer des revenus, rien ne vous interdit (bien au contraire) d’investir dans un local commercial ou un parking. Alors qu'un tel investissement serait clairement hors cible si votre objectif final est de vous y installer à terme !

Une fois ces objectifs clarifiés, l’étape suivante sera de déterminer votre budget et d’établir un plan de financement détaillé en passant par l’analyse de votre capacité d’emprunt, le budget que vous souhaitez consacrer à votre investissement, votre épargne disponible... Même si les loyers à percevoir sont censés rembourser votre prêt, voire générer du cashflow, il vous faudra monter un dossier solide tout comme pour l’achat d’une résidence principale : 

• À commencer par disposer de revenus confortables et d’une situation stable et saine, de préférence CDI en poche et pas de prêts à la consommation en cours, ainsi que d’un apport, celui-ci étant devenu la condition sine qua non de l’octroi d’un prêt bancaire et qui doit représenter au moins 10 % de la valeur du bien ciblé. 
• Du côté des finances, l’idée est de calculer dans un premier temps votre taux d’endettement global, lequel ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus. Ensuite, votre budget sera fonction de l’apport et de la durée d’emprunt la plus adaptée.

Il est aussi important de considérer que votre investissement vous engage dans le temps et que sa rentabilité locative pourrait être compromise si vous décidez, où vous êtes contraint, de le revendre trop tôt.

Autre facteur crucial pour bien débuter dans l’investissement locatif, c’est le choix du type de bail et de la fiscalité associée, selon que vous souhaitiez louer votre bien nu ou en meublé, avec des durées de location, des publics ciblés et des régimes fiscaux différents. Globalement, la location nue apporte l’assurance de baux longue durée avec moins de risques de vacance locative par rapport au meublé, qui, de son côté permet de tabler sur un rendement locatif plus élevé et reste l’option phare des investisseurs, a fortiori débutants.

De fait, la location en meublé offre des avantages fiscaux plus incitatifs, les revenus générés étant soumis au régime micro-Bic ou réel, avec des abattements de 50 ou 71 % selon leur montant. À noter que les recettes annuelles déterminent également le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), si elles dépassent 23 000 euros ou non professionnel (LMNP) si leur montant est en-dessous de ce seuil.

Une fois ces différents aspects mis au clair et le financement validé par la banque, l’aventure commence sur le terrain. Vous allez devoir vous mettre quête de la perle rare dans un secteur dynamique où la demande est bien présente. Pour ce faire, un seul mot d’ordre : l’emplacement !

Un critère stratégique à plus d’un titre, à aborder avec rationalité et pragmatisme, car il permet de s’assurer de trouver des locataires facilement et rapidement, de tabler sur des montants de loyers confortables et d’avoir la garantie d’une plus-value à terme et des facilités à la revente. Face aux multiples possibilités partout sur le territoire, le choix de la localisation sera à affiner en fonction de divers paramètres :

• Le ou les publics ciblés, voire l’objet même de la location, par exemple s’il s’agit d’un meublé de tourisme, du saisonnier ou encore de la colocation.
• La tension locative, afin de cibler une zone où la demande est forte.
• Les prix du marché à l’achat et à la location, afin de rentrer dans son budget, mais aussi pour trancher, par exemple, entre plusieurs villes afin de saisir les meilleures opportunités en termes de rentabilité sur la durée. 

La proximité de services, commerces, transports et autres commodités, notamment si vous louez à des étudiants ou de jeunes actifs.

Vous hésitez encore entre le neuf et l’ancien ? Chaque option offre des avantages et des inconvénients, tout en disposant de ses propres dispositifs de défiscalisation (comme le Pinel, par exemple). Au-delà de quelques différences notables, immobilier neuf plus cher mais sans travaux et aux normes environnementales contre ancien à l’offre plus abondante et profitant d’emplacements privilégiés au cœur des villes, d’autres critères seront à prendre en compte pour éviter toute erreur dans votre projet d’investissement locatif. 

Reste qu’à l’heure de la performance énergétique et de l’interdiction progressive des passoires thermiques (classées F et G) sur le marché de la location dans le cadre de la loi Climat & Résilience, la question de la classe du DPE et de la performance énergétique devient incontournable pour faire le bon choix. 

À ce titre un bien neuf apparaît comme une solution sécurisante et clé en main pour l’investisseur, tandis que dans l’ancien, les opportunités seront plutôt à rechercher sur les biens à rénover, en vue de profiter de la décote qui les touche actuellement et des différentes aides disponibles pour financer les travaux de rénovation énergétique, comme MaPrimeRenov’. Plus contraignante, cette option permet toutefois de surclasser son bien au DPE et de renforcer sa valeur sur le marché à terme.