Quelles sont les obligations du propriétaire lors de la vente de son bien immobilier ?

Le dossier de diagnostics techniques (DDT)

Le propriétaire doit fournir à l’acheteur le dossier de diagnostics techniques du logement avant la signature de l’acte de vente. Ce dossier comprend plusieurs constats sur l’état du bien :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) ;
• Le diagnostic amiante pour les logements construits avant le 1er juillet 1997 ;
• L’état d’installation intérieure de l’électricité pour les logements de plus de 15 ans ;
• L’état d’installation intérieure du gaz pour les habitations de plus de 15 ans ;
• Les diagnostics termites et mérules si le logement se situe dans une zone déclarée par arrêté préfectoral ;
• L’état d’installation d’assainissement non collectif si l’habitation n’est pas raccordée au réseau public de collecte des eaux usées ;
• Le diagnostic Bruit pour les logements se situant dans une zone dite « d’exposition au bruit d’aéroport » ;
• L’état des risques et pollution (ERP) ;
• Un audit énergétique si le logement a une étiquette F ou G au DPE.

Les documents administratifs

Certains documents « administratifs » sont également obligatoires pour conclure la vente d’un bien immobilier :

• Le titre de propriété ;
• Les plans du bien immobilier ;
• Les derniers avis d’imposition de la taxe foncière et de la taxe d’habitation ;
• Tous les documents en rapport aux travaux et aux modifications de l’habitation (permis de construire, autorisation de travaux…) ;
• L’attestation d’assurance dommage ouvrage pour les travaux réalisés il y a moins de 10 ans ;
• Les formalités de servitude ;
• Le procès-verbal de bornage, le cas échéant ;
• Le carnet d’information du logement (CIL).

Si le bien immobilier est un appartement au sien d’une copropriété, les documents suivants sont également à transmettre au potentiel acheteur :

• Les données financières et techniques de la copropriété ;
• Le règlement de la copropriété ;
• Les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années ;
• Les documents comptables (charges du budget prévisionnel, le fond de travaux…) ;
• Le carnet d’entretien de l’immeuble.

Cette obligation consiste à céder le bien dans l’état où il se trouvait au moment de la visite de l’acheteur, suite à laquelle il a fait son offre d’achat. Par exemple, si le propriétaire a inclus, dans la vente du bien, les meubles encastrés dans la cuisine, ces derniers doivent être présents lors de la remise des clés.

Lors du compromis de vente, le propriétaire et l’acheteur trouvent un accord pour la date de remise des clés du logement. Il faut savoir que si le vendeur ne respecte pas la date prévue, l’acquéreur peut demander l’annulation de la vente ou ordonner la remise des clés et réclamer des dommages et intérêts.

La garantie d’éviction

Conformément à l’article 1625 du Code civil, tout vendeur d’un bien immobilier doit garantir à son acheteur « la possession paisible de la chose vendue ». Cela signifie que le vendeur ne doit entreprendre aucune action pouvant limiter le droit de propriété du nouveau propriétaire. Celui-ci doit disposer d’une jouissance normale et tranquille du bien.

La garantie contre les vices cachés

Les vices cachés sont des défauts dissimulés ou non apparents qui rendent le bien impropre à son usage d'habitation, et que si l'acheteur avait eu connaissance de ces défauts avant la vente du bien, il ne l'aurait pas acheté ou l'aurait payé moins cher.

En cas de vices cachés, le nouveau propriétaire peut se retourner contre le vendeur s'il prouve que les défauts existaient avant la vente.

Si l’acquéreur décide de garder le locataire, celui-ci doit en être informé. Le vendeur doit transmettre le bail de location au nouveau propriétaire.

En revanche, si le futur acheteur souhaite occuper le logement, le propriétaire bailleur doit, dans ce cas, donner congé au locataire en respectant un préavis de 6 mois minimum pour les logements vides, ou 3 mois pour les logements meublés.

Ce congé doit être formulé par courrier postal recommandé avec accusé de réception et doit impérativement contenir le motif de la vente et le prix de vente du logement. Cette lettre vaut offre de vente pour le locataire, qui peut, dans certaines situations, être prioritaire pour acheter le bien. C’est le droit de préemption.