La vente en viager a de plus en plus le vent en poupe auprès des propriétaires seniors. Et pour cause : elle permet d’augmenter ses revenus à la retraite, sans pour autant quitter son domicile. Cette solution vous séduit, mais vous avez peur de la réaction de vos descendants ? Ont-ils un droit de regard sur votre décision ? On vous dit tout.
En quoi consiste la vente en viager ?
Inscrit aux articles 1968 à 1983 du Code civil, le viager consiste en la vente d’un bien immobilier par le propriétaire, appelé également le crédirentier, à un acquéreur, nommé le débirentier. En échange du transfert de la propriété du bien, ce dernier s’engage à verser une rente dite « viagère », de façon périodique (mensuellement, trimestriellement ou encore annuellement), jusqu’au décès du vendeur. Cette rente peut s'accompagner d'un bouquet, c'est-à-dire d'une somme d'argent versée comptant, au moment de la signature de l'acte de vente.
Il existe deux types de viager :
- Le viager occupé, qui représente 90 % des volumes de vente, offre au crédirentier un droit d’usage et d’habitation (DUH) sur le bien. Il continue ainsi à vivre chez lui jusqu’à son décès, tout en percevant une rente à vie.
- Le viager libre, qui permet au nouveau propriétaire, le débirentier, de vivre dans le bien acquis, ou de le louer contre perception de loyers. Il en devient l’usufruitier dès la signature de l’acte de vente, sans avoir à attendre le décès du vendeur.
La vente en viager repose sur le principe d’aléa. En effet, ni le vendeur ni l’acquéreur ne savent, au moment de la signature de l’acte de vente, pour quel montant le bien sera acquis, puisque ce montant dépend de la date du décès du vendeur. Une vente en viager, dans laquelle l’aléa est absent, peut être annulée.
L’accord de vos héritiers est-il nécessaire ?
Si vous êtes l’unique propriétaire du bien, vous êtes pleinement en droit de le vendre en viager, sans l’accord de vos enfants. Seule condition : vous devez être en pleine capacité juridique et posséder toutes vos facultés intellectuelles, c'est-à-dire ne pas être sous tutelle ou curatelle, pour engager ce type de contrat. Votre consentement libre est également requis, excluant toute forme de pression ou de contrainte.
Dans certaines situations, la vente en viager peut cependant nécessiter des accords spécifiques :
- Si le bien est détenu en indivision avec vos descendants ou d'autres copropriétaires, à la suite d’une succession, par exemple, l'accord de chacun est indispensable pour procéder à la vente.
- Si votre conjoint est également propriétaire du bien, vous devez recueillir son accord pour vendre en viager.
- Si votre conjoint n’est pas propriétaire du bien, mais que vous êtes mariés, il est protégé par l’article 215 du Code civil. Cet article dispose que, si le bien vendu est le logement de la famille, le conjoint devra donner son accord à la vente. À noter que les résidences secondaires n’entrent pas dans le cadre de cette obligation.
Les rentes viagères sont 100 % réversibles au conjoint survivant : si l’un des membres d’un couple de crédirentiers décède, la rente continue à être versée au survivant dans son intégralité.
Vente en viager et succession : que dit la loi ?
Une fois la vente en viager conclue, le bien vendu sort du patrimoine successoral du crédirentier, ce qui signifie que ses héritiers ne pourront plus prétendre à ce bien, au moment du décès du vendeur. L'acquéreur obtient alors la pleine propriété du bien, dont il était jusque-là nu-propriétaire.
Bon à savoir
Si le montant de la rente viagère dépasse la réserve héréditaire, les héritiers peuvent être privés de la part minimale de l'héritage qui leur est normalement garantie par la loi.
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