Lors de la mise en location d’un bien immobilier, le bailleur doit obligatoirement fournir au locataire un certain nombre de certificats attestant de l’état du logement. La liste des diagnostics immobiliers (cf. article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989) est particulièrement longue et diffère selon le bien concerné. Les bilans devront tous être compilés dans le dossier de diagnostic technique (DDT).
Diagnostics obligatoires pour tous les logements
Le DPE (diagnostic de performance énergétique)
Régi par les articles L 134-1 du Code de la construction et de l’habitation, le DPE est le plus célèbre des diagnostics obligatoires. Ce document informe les potentiels locataires sur la consommation d’énergie annuelle du bien et ses émissions de gaz à effet de serre. Depuis la réforme du 1er juillet 2021, le diagnostic énergétique n’est plus seulement remis à titre d’information. Il est aujourd’hui opposable au propriétaire bailleur. En pratique, le locataire peut donc engager la responsabilité de son propriétaire en cas d’évaluation erronée de la performance de son logement.
La mention de la surface habitable dans le contrat de location
La loi Alur de mars 2014 puis la loi Macron d’août 2015 ont rendu obligatoire la mention de la surface habitable dans tout contrat de bail de location relatif à un logement vide ou meublé à usage de résidence principale (article R 111-2 du Code de la construction et de l’habitation). Cette surface correspond à la surface plancher moins les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Par ailleurs, le calcul ne tient pas compte des surfaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre. Si le bailleur peut effectuer lui-même son calcul, il est fortement recommandé de faire appel à un diagnostiqueur certifié. En effet, en cas d’erreur de plus de 5 %, le locataire peut, à tout moment, réclamer une baisse du loyer.
Le propriétaire n’a pas à fournir de justificatif au locataire pour la surface habitable du logement (Loi Boutin). Il suffit d’indiquer dans le contrat de bail la surface en mètres carrés du logement.
Les diagnostics techniques obligatoires pour certains logements
Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
Il fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires lors de la mise en location d’un bien immobilier. Cette évaluation, uniquement nécessaire pour les appartements et maisons construites avant 1949, vise à déterminer la présence de plomb dans les revêtements d’un logement.
L’état des risques et pollution
Pour les immeubles (parcelles de terrain incluses) situés dans les communes visées par un arrêté préfectoral. Ce diagnostic permet d’évaluer les dangers :
- Naturels.
- Miniers.
- Technologiques.
- Sismiques.
- Liés au radon pouvant affecter le logement.
L’état de l’installation de gaz
Par ailleurs, si le bien mis en location possède une installation de gaz de plus de 15 ans, un diagnostic permettant d’évaluer l’état de cette dernière doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié. Une évaluation technique identique est nécessaire pour les immeubles d’habitation dont l’installation électrique a été réalisée depuis plus de 15 ans (2).
La diagnostic amiante
Le diagnostic amiante est quant à lui obligatoire pour tous les logements mis en location et construits avant 1997. Il n’a pas besoin d’être annexé au contrat de bail. Il doit néanmoins être remis au locataire à sa demande.
Les nuisances sonores
Depuis le 1er juin 2020, les bailleurs doivent fournir au locataire un document, mesurant les nuisances sonores aériennes des maisons, appartements ou terrains situés dans une zone d’exposition au bruit des aéroports (article L 112-6 du Code de l’urbanisme). Contrairement aux autres diagnostics immobiliers, l’intervention d’un professionnel n’est pas nécessaire. Le propriétaire peut lui-même effectuer son diagnostic.
Combien de temps sont valables les diagnostics immobiliers ?
Le DPE est valable 10 ans. Mais attention :
- Les diagnostics performance énergétique réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont valides que jusqu’au 31 décembre 2022.
- Ceux effectués entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 peuvent être utilisés jusqu’au 31 décembre 2024 (3).
Le diagnostic amiante est valable quant à lui de manière illimitée, si aucune trace d’amiante n’a été détectée lors de la première évaluation. Dans le cas contraire, il est nécessaire de réitérer le constat au bout de 3 ans.
La validité du diagnostic plomb fonctionne exactement de la même façon. Si aucune trace de cette substance n’est relevée par le diagnostiqueur, le bailleur n’a pas à demander un nouveau diagnostic. Dans le cas contraire, il est valable 6 ans.
Si la durée de validité des diagnostics gaz et électricité pour la location est de 6 ans, celle de l’état des risques et pollutions est seulement de 6 mois.
La mention de la surface habitable doit être modifiée uniquement si des travaux modifiant la superficie du bien sont réalisés. Dans le cas contraire, il n’est pas nécessaire de refaire le calcul à chaque renouvellement de contrat de location.
Si le propriétaire bailleur est déjà en possession des diagnostics, il peut donc les réutiliser jusqu’à l’expiration de leur date de validité.
Si le diagnostic bruit est obligatoire lors de la signature d’un contrat de bail, aucune information n’est fournie dans la loi concernant sa validité. Il est donc conseillé de renouveler le certificat pour chaque contrat.
Diagnostic immobilier pour la location : quand et comment les réaliser ?
Si l’évaluation technique doit être effectuée par un professionnel, il est vivement recommandé de faire appel à un diagnostiqueur certifié par l’organisme d’accréditation COFRAC (Comité français d’accréditation). Le recours à un professionnel non accrédité est puni d’une amende de 1 500 €. En moyenne, il faut compter environ 600 € pour un studio pour l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires dans le cadre d’une location. Comme lors des ventes immobilières, ces frais sont à la charge du propriétaire. Ce dernier ne doit donc en aucune façon facturer le prix des diagnostics à son locataire.
En principe, les diagnostics techniques location doivent être transmis au locataire au plus tard au moment de la signature du contrat de bail. Il est néanmoins conseillé de les réaliser avant même la mise en location du bien. Le propriétaire bailleur sera ainsi en mesure de réaliser certains travaux si nécessaire et pourra présenter les différents diagnostics lors des visites.
En cas d’absence d’un document ou d’informations erronées transmises au locataire, ce dernier peut demander à un tribunal judiciaire l’annulation du contrat de bail, une baisse du loyer et/ou l’octroi de dommages et intérêts en cas de préjudice.
Tableau récapitulatif des 7 diagnostics immobiliers pour une location
| Diagnostic immobilier | Logements concernés | Durée de validité |
|---|---|---|
| DPE | tous | 10 ans (sauf exception) |
| Diagnostic amiante | Logements construits avant 1997 | Illimité ou 3 ans si présence d’amiante |
| Diagnostic plomb (CREP) | Logements dont le permis de construire date d’avant 1949 | Illimité ou 6 ans si présence de plomb |
| État des risques et pollutions | Logements situés dans les communes visées par arrêté préfectoral | 6 mois |
| Diagnostic gaz | Logements avec installation de plus de 15 ans | 6 ans |
| Diagnostic électricité | Logements avec installation de plus de 15 ans | 6 ans |
| État des nuisances sonores aériennes | Logements situés dans une zone d’exposition au bruit des aéroports | Non précisé par la loi |
A noter : Si les diagnostics immobiliers obligatoires lors de la mise en location d’un bien représentent un coût pour le propriétaire bailleur, ces frais sont cependant déductibles des revenus fonciers du propriétaire.
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