Le guide pour bien vendre votre logement

L’une des premières étapes pour vendre son logement consiste à déterminer un prix de vente. Mais cette opération ne se fait pas à la légère et sans outil ni avis, car si vous souhaitez vendre au plus vite, vous devez fixer un prix juste et cohérent. Pour ce faire, penchez-vous sur l’état du marché immobilier de votre commune d’une part, et de votre quartier d’autre part. Utilisez l'estimation en ligne de SeLoger qui permet d’obtenir une première estimation réaliste. N’hésitez pas à faire appel à un ou plusieurs professionnels, comme des agents immobiliers ou des experts immobiliers. Ces derniers prennent en compte un nombre très important de critères objectifs pour déterminer un prix juste, qui vous garantit de vendre rapidement.

Pour vendre rapidement son logement, il est indispensable d’être accompagné par un agent immobilier. Ce dernier est un professionnel qui connaît le marché immobilier sur le bout des doigts et qui bénéficie d’un important réseau à la fois de collaborateurs mais aussi de prospects, ce qui vous assure des visites régulières et des conseils avisés tout au long du mandat. A ce titre, pensez à vous renseigner au sujet des différents mandats de vente, qui se distinguent les uns des autres :

• Le mandat simple vous accorde la plus grande liberté : vous pouvez faire appel à autant d’agences immobilières que vous souhaitez et même entreprendre la vente de votre logement par vous-même simultanément.
• Le mandat semi-exclusif vous accorde la possibilité de vendre le logement par vous-même, mais vous ne confiez le mandat de vente qu’à l’agence avec laquelle vous signez le contrat.
• Le mandat exclusif vous engage à ne confier la vente de votre logement qu’à une seule et même agence, et vous ne pouvez vendre le bien par vous-même. Ce mandat peut vous paraître contraignant au premier abord, mais il s’agit pourtant de celui qui permet de vendre le plus rapidement.

Avant de vendre le logement, vous devez fournir au futur acquéreur une série de diagnostics immobiliers qui lui permettent d’en savoir plus au sujet de l’état du logement, de son environnement, de son isolation et de ses performances :

• Le calcul de la surface en loi Carrez si votre logement se situe dans un immeuble collectif.
• Le diagnostic de performance énergétique du logement (DPE).
• Le diagnostic amiante.
• Le diagnostic plomb.
• Le diagnostic termites le cas échéant.
• Le certificat d’état des risques naturels.
• Le diagnostic gaz.
• Le diagnostic électrique.
• Le diagnostic pour assainissement non collectif le cas échéant.
• L’information sur les mérules le cas échéant.

La durée de validité de ces diagnostics immobiliers varie, ainsi que leurs tarifs. Ils doivent, obligatoirement, être effectués par un diagnostiqueur certifié, et le prix est généralement dégressif en fonction du nombre de diagnostics que vous demandez.

Pour que le logement suscite le coup de cœur rapidement, il est indispensable de le préparer avant chaque visite. La priorité sera bien évidemment de ranger chaque pièce, d’ouvrir tous les volets pour améliorer la luminosité, de nettoyer au maximum. Mais vous pouvez aller plus loin pour faciliter la capacité des visiteurs à se projeter : mettez en place les astuces issues du home staging afin que le logement paraisse plus spacieux et dépersonnalisé. Pour ce faire, retirez les meubles trop encombrants, ne conservez que les meubles épurés et de taille raisonnable, retirez les objets et éléments trop personnels comme les photos, les objets de décoration, les cadres colorés, les éléments de rangement pour enfant dans les pièces de vie, etc. Cela facilitera la circulation dans le logement, et l’attention des visiteurs ne sera pas détournée par vos affaires personnelles.

Une fois qu’un visiteur souhaite acheter votre logement, il vous fait une offre d’achat qui doit être réalisée par écrit, idéalement par l’intermédiaire de l’agent immobilier qui va coordonner les négociations. Si l’acquéreur vous fait une proposition au prix, vous n’aurez pas d’autre choix que de l’accepter, et vous pourrez officialiser votre accord. Mais dans la plupart des cas, les acquéreurs font une proposition en-deçà du prix fixé par le vendeur, et c’est là que la négociation prend toute son importance. Pour l’aborder sereinement, commencez par évaluer le prix de vente : avez-vous fixé un prix juste et cohérent, sur les conseils de l’agent immobilier ? Avez-vous fixé un prix supérieur aux estimations en ligne et données par les professionnels ? Sachez également qu’en moyenne, la marge de négociation s’élève à 4 %, il est important de connaître cette information pour faire son choix. Enfin, soyez objectif et sachez entendre les arguments de l’acquéreur : quel est l’état général du logement ? Nécessite-t-il des travaux ? Et surtout, l’offre d’achat intervient-elle après seulement quelques jours de mise en vente ou le logement est-il en vente depuis déjà plusieurs mois ?

Les négociations ont abouti à un accord et vous vous apprêtez à signer l’avant-contrat qui va sceller votre accord. Mais en réalité, il en existe deux, et ils n’entraînent pas les mêmes conséquences pour le vendeur :

• Le compromis de vente engage les deux parties, puisqu’en le signant, le vendeur s’engage à vendre le logement à l’acquéreur signataire du contrat, et l’acquéreur s’engage également à acheter le logement pour lequel il signe le compromis.
• La promesse de vente est une promesse unilatérale, dans la mesure où ce contrat n’engage que le vendeur. Ce dernier s’engage donc à vendre son logement à l’acquéreur, mais l’acquéreur en revanche peut encore se rétracter et ne pas acheter le logement.

Les deux avant-contrats doivent néanmoins contenir certaines informations, comme l’identité des parties, la description précise du logement en vente, son prix, ainsi que les conditions suspensives.

L’ultime étape de la vente d’un logement est bien entendu la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire, qui intervient généralement 3 mois après la signature de l’avant-contrat. Vous devez fournir tous les documents que le notaire vous demande avant cette signature, car il doit constituer un dossier contenant des documents obligatoires permettant notamment de réaliser le transfert de propriété. Pendant cette période, pensez également à évaluer le montant des honoraires de l’agent immobilier afin de connaître la somme que vous allez réellement obtenir à l’issue de la vente.