Les check-lists avant de louer un appartement

Rechercher votre location

Réussir votre recherche de location implique de l’avoir bien cadrée et d’avoir préparé minutieusement votre dossier de location. Identifier précisément vos besoins (superficie, nombre de pièces, etc.), vos préférences (proximité des commerces, cadre de vie…), votre budget et vos critères de recherche - qu’ils soient rédhibitoires, incontournables ou acceptables - vous feront gagner un temps précieux.

Avant de consulter les annonces immobilières, établissez votre budget en tenant compte du loyer mensuel, des charges locatives, de l’assurance habitation et des dépenses d’énergie. Prévoyez également les frais à engager au moment de l’installation : dépôt de garantie, éventuels honoraires d’agence et frais de déménagement. Si vous envisagez de louer un appartement meublé, vérifiez que les équipements indispensables à votre quotidien sont présents.

Pensez aussi à définir votre périmètre de recherche en fonction de vos déplacements habituels, de la proximité des transports en commun, des écoles et des commerces. Enfin, comparez plusieurs annonces et renseignez-vous sur les loyers pratiqués dans le quartier. Dans certaines communes, des règles d’encadrement des loyers peuvent s’appliquer.

Trouver un garant pour rassurer le propriétaire

Pour sécuriser leurs revenus locatifs, certains propriétaires demandent à leurs locataires de fournir un garant. Celui-ci s’engage à payer les sommes dues au bailleur, notamment les loyers et les charges impayés, si le locataire ne respecte pas ses obligations et dans les limites prévues par l’acte de cautionnement.

Comment trouver un garant ? Un parent, un proche ou un organisme spécialisé peut, selon les situations, se porter caution. Si vous ne disposez pas d’un garant dans votre entourage, vous pouvez notamment étudier les conditions d’accès à la garantie Visale, un dispositif gratuit proposé par Action Logement, sous réserve d’éligibilité.

Attention toutefois : le propriétaire ne peut pas systématiquement cumuler une caution et une assurance contre les loyers impayés. Des exceptions existent, notamment pour les étudiants et les apprentis. Les règles varient également selon le statut du bailleur.

Le contrat de location

Le contrat de location concrétise l’accord passé entre le locataire d’un logement et son propriétaire. Mais concrètement, quelle forme le bail doit-il revêtir ? Quelles informations doit-on y trouver ? Y a-t-il des clauses que la loi interdit ? No stress, on vous explique tout cela en détail.

Pour une location destinée à devenir votre résidence principale, le bail doit en principe être écrit et respecter le contrat type réglementaire, sous réserve des exceptions prévues par la loi. Il précise notamment l’identité des parties, la description du logement, sa surface habitable, la date de prise d’effet, la durée du contrat, le montant du loyer et les modalités de paiement. Il mentionne également le montant du dépôt de garantie lorsqu’il est prévu. Les règles du bail de location vide et celles applicables à la location meublée comportent quelques différences.

Prenez le temps de vérifier que les informations correspondent à ce qui a été convenu. Assurez-vous également que le loyer demandé respecte les règles applicables dans la commune, notamment lorsqu’un dispositif d’encadrement des loyers est en vigueur.

Certaines clauses sont interdites, même si elles figurent dans le contrat. C’est notamment le cas de celles qui imposent le prélèvement automatique comme unique moyen de paiement du loyer, obligent le locataire à souscrire une assurance habitation auprès d’un assureur choisi par le bailleur ou prévoient des pénalités financières forfaitaires en cas de manquement. En cas de doute, demandez des explications avant de signer.

Vous et votre nouveau propriétaire

La clé d’une bonne entente entre un locataire et son propriétaire, c’est le respect de certaines règles. En clair, celui qui met en location un logement et celui qui le loue disposent, l’un comme l’autre, de droits, mais ont également des obligations. Comment faire valoir vos droits ? Comment obtenir ce qui vous est dû ? Découvrez-le.

Le propriétaire doit notamment vous fournir un logement décent, assurer votre jouissance paisible des lieux et effectuer les réparations qui lui incombent. De votre côté, vous devez payer le loyer et les charges aux échéances prévues, entretenir le logement et répondre des dégradations dont vous êtes responsable, hors vétusté et autres cas prévus par la loi.

Pour éviter les malentendus, privilégiez les échanges écrits lorsqu’il est question d’un problème de chauffage, d’une fuite ou d’une réparation. Conservez une copie de vos courriers et des documents importants liés à la location. En cas de désaccord, vous pouvez vous renseigner auprès de l’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL) de votre secteur afin de connaître les démarches adaptées.

Les documents dans un dossier de location

De la même façon qu’un CV bâclé, mensonger ou mal présenté nuira à votre recherche d’emploi, présenter un dossier de location complet peut renforcer vos chances d’être sélectionné(e). Pour gagner du temps, préparez vos justificatifs avant les visites, sans attendre qu’un propriétaire vous les réclame.

Pour une location dans le parc privé, le bailleur ne peut demander que les catégories de pièces justificatives autorisées par la réglementation. Votre dossier peut notamment comprendre une pièce d’identité en cours de validité, un justificatif de domicile, un ou plusieurs documents attestant votre situation professionnelle et des justificatifs de ressources. Selon votre situation, il pourra s’agir de vos trois derniers bulletins de salaire, de votre contrat de travail, d’un avis d’imposition ou de documents adaptés à une activité indépendante. Les justificatifs demandés à un étudiant ou à une personne sans emploi peuvent être différents.

Une attestation de l’ancien propriétaire confirmant que vous êtes à jour de vos loyers peut aussi être utile lorsqu’elle est disponible. En revanche, le bailleur ne peut pas exiger n’importe quel document pour évaluer votre candidature : la liste des pièces autorisées est encadrée par la réglementation. Consultez les justificatifs autorisés pour un dossier de location.

Pour faciliter la transmission de vos documents, vous pouvez utiliser DossierFacile, le service public qui permet de constituer un dossier de location numérique et de protéger les informations qu’il contient.

Les documents que le propriétaire ne peut pas vous demander

La liste des pièces interdites comprend notamment :

Une photographie d’identité, en dehors de celle éventuellement présente sur un justificatif autorisé.
Une carte Vitale.
Un relevé de compte bancaire ou une attestation de bonne tenue de compte.
Une attestation d’absence de crédit ou une autorisation de prélèvement automatique.
Un contrat de mariage ou un certificat de concubinage.
Un dossier médical personnel.
Un extrait de casier judiciaire.

Cette liste n’est pas exhaustive. En cas de demande inhabituelle, vérifiez si le document entre dans les catégories autorisées avant de le transmettre.

Pendant la visite de l’appartement, ouvrez l’œil

Vous avez repéré, au détour d’une annonce, un bien correspondant en tous points à vos envies et à vos besoins ? C’est bien ! Mais ne vous engagez pas avant de l’avoir visité.

Le jour J, prenez le temps de vous promener dans les environs du logement. De cette façon, vous aurez une idée de l’ambiance de votre futur quartier, du bruit de la circulation et de la proximité des commerces et des transports. Si possible, visitez à un horaire représentatif de votre quotidien.

Une fois la porte d’entrée franchie, maintenez vos sens en éveil et tâchez de mémoriser chaque détail des parties communes : hall d’entrée, digicode, boîtes aux lettres, escalier, ascenseur, caves et local à vélos. Dans l’appartement, vérifiez qu’il est conforme à la description de l’annonce : superficie, nombre de pièces, état général et équipements.

L’isolation, le chauffage, les fenêtres, l’état de la cuisine et de la salle de bains, ainsi que les revêtements, les plafonds et les murs sont autant d’éléments à inspecter minutieusement. Recherchez notamment les traces d’humidité, les moisissures, les fissures apparentes et les signes de mauvaise ventilation. Testez, avec l’accord du propriétaire ou de l’agent immobilier, les équipements accessibles, les robinets et les volets. Demandez également quel type de chauffage est installé et comment sont réparties les charges.

Pensez à consulter le diagnostic de performance énergétique (DPE) pour vous renseigner sur la consommation d’énergie estimée et le confort thermique du logement. Le classement énergétique peut aussi avoir des conséquences sur la possibilité de louer le bien : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont progressivement exclus de la location au titre de la décence énergétique. Les logements classés F suivront à partir de 2028.

Enfin, prenez des notes et des photos, avec l’accord de votre interlocuteur, pour comparer les appartements visités. N’hésitez pas à poser des questions sur les travaux prévus dans l’immeuble, le montant des charges, les éventuels travaux à venir et les nuisances sonores.

Après la visite du logement, ne baissez pas votre garde

Ne relâchez pas votre attention avant d’avoir signé le contrat de location et reçu les clés de votre appartement… Ni même après ! Il vous appartiendra de vérifier minutieusement le bail et ses annexes, puis de réaliser un état des lieux d’entrée précis au moment de la remise des clés.

Le propriétaire doit vous remettre les documents obligatoires applicables à votre logement, notamment le dossier de diagnostic technique annexé au bail. Celui-ci peut comprendre le DPE, le constat de risque d’exposition au plomb pour les logements concernés, les diagnostics des installations de gaz et d’électricité lorsque les conditions sont réunies, ainsi que les informations relatives aux risques auxquels le logement est exposé. D’autres documents peuvent être requis selon la situation du bien.

Avant d’emménager, souscrivez une assurance habitation couvrant au minimum les risques locatifs lorsque celle-ci est obligatoire, et transmettez l’attestation au bailleur. Vérifiez également les modalités de remise des clés, le nombre de jeux disponibles et les éventuelles démarches à accomplir auprès des fournisseurs d’énergie.

Enfin, ne sous-estimez pas l’importance de l’état des lieux d’entrée. Ce document décrit l’état du logement et de ses équipements au début de la location. Si, au moment de votre départ, le bailleur constate que certains éléments se sont dégradés, vous pourrez vous appuyer sur ce document pour distinguer les détériorations survenues pendant la location de celles qui existaient déjà. La vétusté liée à l’usure normale ne doit pas être confondue avec une dégradation imputable au locataire.

Prenez donc le temps de noter les défauts, même minimes, et de photographier les éléments concernés. Vérifiez chaque pièce, les sols, les murs, les fenêtres, les sanitaires, les appareils électroménagers fournis et les compteurs. Si vous constatez un défaut après la remise des clés, signalez-le rapidement au propriétaire et demandez, lorsque cela est possible, que l’état des lieux soit complété dans les conditions prévues par la réglementation.

Le dépôt de garantie peut servir à couvrir certaines sommes restant dues ou certaines dégradations imputables au locataire, dans les conditions légales. Son montant est plafonné, pour une résidence principale, à un mois de loyer hors charges en location vide et à deux mois en location meublée. Le propriétaire ne peut pas le conserver automatiquement : les retenues doivent être justifiées.

Avec ces check-lists, vous pourrez aborder votre recherche de location plus sereinement, éviter les mauvaises surprises et préparer votre emménagement dans les meilleures conditions.